■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
/
有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
/
那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
南崁錢都火鍋 在 朱學恒的阿宅萬事通事務所 Facebook 的最佳貼文
有鑑於台灣2020年過得實在是波瀾壯闊(當然在官方側翼的宣傳下我們簡直過的魚肥果熟入我肚,端視你是在哪個立場下看),所以我們在這歡樂(跨年全都可以在線上看根本不用出門非常適合肥宅的理想)的歲末年初,還是要預測一下台灣明年一整年的狀況,也同時回顧一下2020年這個刺激的一年。
首先,第一個最重要的是台灣的文創產業如同被龍捲風吹到一樣,終於要真正起飛了!上自行政院,下至各縣市政府,紛紛成立了專業的製圖工廠,甚至指派專業的導演進駐,一時之間各級政府紛紛成立中央圖房,從打擊政敵到發給各級側翼攻擊在野黨,堪稱本小利多的一門生意,也因此眾多標案隨之而生,連司法院推個國民法官都要編個上億預算宣傳,這樣大家還不趕快去賺爆!
其中最有名的還是統編道歉大師丁怡銘丁導,丁導以一介四十四歲年輕人的身分,深受塗白了臉COSPLAY海公公和欺騙保生大帝連眉頭也不皺一下的蘇貞昌院長青睞,上演了一齣【指牛為萊】的老萊子好戲,除了皇家傳承牛肉麵的老闆之外,深受各地智障側翼青睞,而且接著道歉還找人家的老爸,買調理包致意又打了行政院統編報公帳,丁導堪稱繼朱延平之後最成功的冷面笑匠導演,預計今年整個行政院也將繼續走有政府會搞事路線,繼續在製圖和諷刺劇的道路上邁進。
所以,不管你現在是工程師、賣雞排的、或是應屆畢業生,我們都強烈建議你趕快加強自己的美工修圖能力,以便加入這個大製圖時代!如果你年輕大一點,社會經驗多一些,也可以加入丁導的行列一起拍攝大佛蘇拉斯政治諷刺劇。
第二,更重要的是,自認不是側翼但怎麼看都是民進黨側翼的台灣基進黨將成為台灣最大的含萊克多巴胺美豬的消費者。因為我查遍所有公開訊息,全台灣的公眾人物只有台中第二選區的基進黨立委陳柏惟曾經公開宣稱美豬不但好吃,好好吃,而且他還想再吃,而且吃了就知道有多爽。這正好解決了一個大謎團,那就是有八成的進口商說不進含萊克多巴胺的美豬,餐廳也都說不用美豬,民眾也都說不會特別想要吃含萊克多巴胺的美豬,那到底民進黨那麼辛苦通過行政命令是為了誰?
根據ETTODAY的報導:【立法院日前召開聯席會議審查開放含有萊克多巴胺的美豬進口相關行政命令,陳柏惟在會後於臉書開直播,討論相關議題及立院攻防,同時還提到美豬有一項很好吃,就是蜜汁火腿,「吃過就知道多爽」。】
啊!原來是為了基進黨,原來是為了蜜汁火腿愛好者吃過就知道多爽的陳柏惟!建議基進黨不如趁著2021年大家都沒人要進口美豬時索性成立萊豬專門進口商跟萊豬專賣店,這樣就可以順利獲得台派中最支持美國政策的政黨大意名份,進而讓台中第二選區的陳柏惟立委可以吃美豬吃到飽吃到爽,順便再低價請選區所有民眾大吃特吃,豈不快哉!如果一切順利的話,基進黨一定會成為台灣最有錢的側翼小黨,甚至在2022年的議員選舉裡面大有斬獲,搞不好還可以選上台中市長將台中建立成一個美豬城市,立即撤銷盧秀燕所有倒行逆施反美豬的行為,大家說好不好啊!
第三個趨勢就是台灣的綠能發電將會獲得長足的進步!
我們只要把民進黨的民代立委官員像是豬農之子陳吉仲之類的人物,綁在海岸邊的風電設施上,藉由他們的立場不停髮夾彎轉動的永動機能量,一下說萊克多巴胺有毒不能吃,一下說萊克多巴胺沒有問題,一下說有含量沒關係,一下說如果講它有毒要起訴抓去關,一下說食安絕對不能退讓絕對不能讓萊克多巴胺進到台灣來!這種老萊子般的高轉速彩衣娛親戰力不但可以做為風力輸出,而且鐵定整個北台灣發電都可以滿足!這樣台灣一整年的電力鐵定都完全足夠而且還符合降低碳排放的標準,簡直太棒了!
第四個則是我個人謙遜的建議,但我覺得這值很多錢。那就是台灣現在既然防疫如此之良好,根本生活一切如常,連柯文哲都覺得可以辦個幾萬人群聚的跨年煙火炸大樓演唱會,那麼我們其實應該開放全球獨一無二的免疫庇護的申請!
譬如說阿湯哥之前為了要拍不可能的任務跑去世界各地,結果劇組人員沒有保持安全距離他就大發雷霆,最後只好停拍去休假,但是在台灣他就完全不用了!他不但可以盡情地拍戲,要炸大樓炸大樓,要在街頭飛車就可以在街頭飛車,要街頭鬥毆槍戰可以去高雄街頭取景,要拍攝滿天爆炸四處硝煙的畫面也可以來台北萬華青山宮的國定爆炸日取景,而要拍攝以機師為主角的纏綿悱惻的床戲也可以去長榮航空的南崁宿舍一路拍到台北天母,甚至來到台北捷運拍攝!想像一下,好萊塢所有需要的我們都有,而且還都一切如常順利隱藏在民間正常生活之中,多麼驕傲,多麼令人敬佩!
當然,如果你想做一些正常的行為,譬如說在台灣創業或是做科學研究,那麼申請防疫庇護也是一個不錯的點子啦!你可以繼續享受正常的生活和正常的標準,不用擔心你學校關閉或是研究中心全部被感染之類的,但前提就是你得拿筆錢來申請工作許可,並且接受二十一天(14+7)的隔離,然後才能來。這樣有沒有很誘人呢?而且最重要的是,台灣沒有甚麼特別的社交距離規定,你要把妹約炮甚麼的都可以一切照常唷,還有也可以吃火鍋甚麼的,完全不受影響!
好的,簡單來說2020很精彩,2021更值得期待,就讓我們一起攜手度過瘋狂歡樂的一年吧!
南崁錢都火鍋 在 E火舞團 Facebook 的最佳貼文
【行憲紀念日快樂】昨晚的小記
桃園南崁五福夜市
昨天平安夜,一場尷尬的雨
下得我們的街頭表演不要不要的
沒有大到令人絕望
也沒有小到讓人和器材可以接受
於是我們就去吃牛排等一個人了
那個人就是雨停(?)
等到七點,雨停了
精彩的交換禮物時間就開始囉~~
加上粉絲,一共有11位夥伴參與了這次的活動
禮物分成AB兩組
A組(正常組)為200~300元的禮物
B組(無價組)為真的無價或無價值的禮物
超嗨!!!🙋🙋🙌
正常組的禮物,有暖男包組合(暖暖包、巧克力加零食)、超狂巧克力、菓風小舖、手電筒、電競滑鼠、可愛零錢包、室內拖鞋、鋼筆、直白的200元現金(小編絕對不會說是拉丁小王子的)、紅酒,到最霸氣的摺疊椅,非常之實用
無價組的禮物,從東北超激限量手機磁扣套、問號的限量典藏包裝物、麥當勞折價卷、色鉛筆組合、請交出地址、街舞solo卷、充電電池兩顆、手工餅乾CD驚喜盒、魚飼料、失戀的Hello kitty玩偶、到超用心E人小卡片,樣樣精心,樣樣有故事!
好不容易交換完,雨也停了
有觀眾朋友從交換禮物一直等到我們準備好,特別來看表演,揪甘心的啦
還有特別帶著媽媽來看的~
希望大家都看得開心,玩得盡興
今天還出現小朋友喔喔!!!!
千元的打賞相當罕見
對我們來說可是莫大的鼓舞
因為觀眾朋友們一定是覺得值得,才會投入這麼大的面額的🔥🔥🔥
感謝一直以來追蹤我們的粉絲
我們會帶者大家的心,往夢想前進~
【踏實夢想】
歡迎追蹤我們的粉絲專頁
設定[搶先看],最新表演不漏接!
蘋果報導:【發燒片】玩火維生的女孩 cue電音三太子伴舞
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/…/20161023/969819/
Photo by : 蘇鋒丞
#性感聖誕小女孩 #薄紗小雞 #毛毛蟲虎唄
#元素現代火舞團
#E火舞團
#台灣火舞
#聖誕節交換禮物
#E齊逛YES
#E齊吃美食 三好美平價自助火鍋
#新年快樂
#新的一年 #就讓我們一起走下去
南崁錢都火鍋 在 錢都涮涮鍋直營店粉絲團 - Facebook 的菜單和評價
錢都 涮涮鍋直營店粉絲團. 43784 likes · 696 talking about this. 錢都日式涮涮鍋揪愛和你在一起分享各分店的活動大小事. ... <看更多>
南崁錢都火鍋 在 【去錢都不要只會點大眾牛!桃園人曝專業吃法必點「這鍋 ... 的菜單和評價
大家吃錢都ㄉ時候都怎麼點? (靜香編)#創作授權【店 ... 錢都#桃園#美食#火鍋 追蹤我們ℹ 官方網站 ... ... <看更多>
南崁錢都火鍋 在 錢都日式涮涮鍋(蘆竹中正店) - 餐廳/美食評論 - TripAdvisor 的菜單和評價
錢都 日式涮涮鍋(蘆竹中正店)(蘆竹): 讀讀4則則關於錢都日式涮涮鍋(蘆竹中正店) ... 錢都全台灣都有連鎖店,南崁這家很方便,就在中正路上靠近公車站牌,平日不想吃太飽有 ... ... <看更多>